對公寓大廈（社區）管理內涵探討 

壹、前言：

       公寓大廈之管理維護，關係全體住戶居家安全，亦影響其居住品質。近十幾年來建築物型態朝向規模大型化、樓層立體化、構造特殊化、設備複雜化、趨向複合化之發展，而對專業技術需求相當廣泛。對區分所有權人或住戶無法完全掌握及自行管理，必須藉助專業的管理服務人員協助，才能確保建築物之正常運作，並可提供各項實質服務，以維護住戶共同利益。

貳、管理之定義：

       所謂「管理」是為了達成某些任務或目標所需之計畫、指導、管制與執行的一種綜合藝術。就公寓大廈管理而言，就需透過組織、法規等，藉以達成住宅管理的安全性、健康性、舒適性、便利性、服務性等五大目標活動而訂定。

參、管理的內容：

       區分所有權公寓大廈之管理，可分為對大樓本體共用部分、共有基地等物設施之管理，與對區分所有權人居住行為之管理（社區管理）兩類，其管理內容包括「事物之管理」、「人之管理」等。

（一）事物的管理：

1.       保安防災：加強消防設備、防火措施並定期檢修，以滿足使用機能，俾防範災害於未然。

2.       清潔維護：定期清除垃圾、清理水溝、環境整理、打掃及擦拭等。

3.       設備維修：電機維修、共用電梯等之定期檢修。

4.       停車場管理：停車場之使用管理與維護，包括收益與管理行為。

（二）人的管理：

人的管理，是指對區分所有權人群居住生活關係所為之社區管理，對象不以居住在公寓大廈內之區分所有權人之行為為限。凡出入公寓大廈之人的行為均應列入。其中可分為對大樓硬（軟）體不當毀損行為之處置及對建築物不當使用行為之限制、以及對生活妨害安全、安寧行為之防範等。

肆、管理的方式：

       區分所有建築物之管理方式，專有部分是各區分所有權人所專有，由各區分所有權人自行管理，但其共有部分及所座落大樓基地部分，原則屬於各區分所有權人所共有，應由全體區分所有權人共同管理。惟區分所有權人對大樓之管理，因住戶之組成份子不同而衍生不同之管理方式，分類如下：

（一）自主管理與委託管理：

管理的方式約可分為二類：

1.     自主管理是指區分所有權人自行管理或組成管理委員會管理

2.     委託管理是指區分所有權人委託僱傭法人或管理公司管理。

在公寓大廈管理條例未公布前，各高樓及住宅社區所採取管理方式以自主管理為主，委託管理並不普遍，自主管理方式大半是由住戶籌設管理組織作為管理維護之主體；而委託管理則以聘僱自然人居多，部分則委託法人管理，不論自主管理或委託管理其管理內容太多限於安全守衛及清潔等，與專業經營人員素養及品質相去甚遠。 

（二）全部委託與部分委託

管理方式又分為全部委託與部分委託。全部委託是將區分所有大樓管理事項全部委託管理業者管理，此一管理方式，區分所有權人幾乎與管理業務脫離關係，僅負支付管理費用之義務。管理的主控權操控在業者手上，管理費用較高。相對的負有極大安全及行政上風險。部分委託，是針對大樓管理上不同性質之事項，委託不同業者管理，區分所有權人較掌握大樓管理之自主性，所花費用較為低廉，惟品質較沒有想像好。

伍、結語：

管理關係大樓（社區）居住戶生活品質及安全維護提昇，雖然對大樓之使用、管理等關係有許多法律規範，但大多數人仍無法律的認識，惟有委託管理業者循公寓大廈管理條例協助管理委員會檢視居住環境，住家才有三安—公共安全、公共安寧、公共安居等，以落實建物管理。